養老地產被譽為地產界的朝陽產業，然而它卻不同于普通的房地產開發項目,是一個需要“細火慢燉”的產業。如今在養老地產的一片質疑聲中，濟南出現了首個由房企注資的養老地產項目，該項目以集中供養和居家供養為主，只租不售，通過探索“滾動式”開發模式破解養老地產資金回流周期長的困局。
      濟南首個由房企投資的養老地產項目
       繼合眾健康在濟南長清拿地打造養老地產后，濟南第二個養老地產項目又在醞釀面世，與合眾健康不同，這是濟南房產市場上第一個由房企投資開發建設的養老地產項目。
       據了解，該項目由濟南實力房地產開發有限公司旗下的恒生偉業置業有限公司開發建設，項目占地約380畝，總建筑面積約35萬平方米，項目臨近玉符河生態緩沖區，因而被命名為玉符生態健康城。目前，玉符生態健康城已有清晰的設計方案，并建成四棟樣板樓。由于濟南沒有可供借鑒的養老地產項目，玉符生態健康城項目在推進過程中遇到了諸多困難，針對質疑養老地產盈利模式的聲音，該項目負責人表示玉符生態健康城通過“滾動式開發模式”探索破解養老地產資金回籠周期長的困局。
      以租賃制和會員制為主要收費模式
       玉符河生態健康城定位為綜合性、復合型養老居住社區，主要面向中高收入老年人，有集中式供養和居家式供養兩種模式。集中供養主要面孤寡老人，房間相對較小，更像是養老公寓。而居家式供養更注重營造家庭氛圍，主要針對子女不在身邊照顧的老人。居家式供養有2室、3室等多種戶型，子女可隨時探望、也可與老人一室居住，是集中供養的升級版。
       目前我國養老地產并沒有探索出成熟的盈利模式，養老地產公司的收費模式也五花八門，如產權制、會員制、抵押制、租金制、月費制等。“區別于其他的養老地產，玉符生態健康城將采用“只租不售”的經營模式，有租賃制和會員制兩種收費方式”王經理對記者說。租賃無異于租房，老人需要按月定額繳納租金。會員制則要求老人在入住時先繳納一定的會員費，會員費按年收取，老人可選擇30年、也可選擇3年、5年，不過隨著配套的完善，后期續費價格會高一些。
       王經理告訴記者，玉符生態健康城會員卡可以繼承也可以轉讓，但出讓的是房屋使用權，并非產權。“這樣集方便管理，操作起來也更具靈活性，而且還可以快速的回流資金。”王經理對記者說。
       以“養老”為核心 先期打造養老配套和服務
        王經理說養老地產的核心在于“養老”而非蓋房賣房，因此養老配套和服務才是重點。
        也正是基于這一點考慮，玉符生態建康城將先打造配套和服務然后承接老人，打消外界對養老地產借“概念”拿地的疑慮。按照設計方案，玉符生態建康城建筑以適老設計為主，遵循老人生活習慣，養老配套涵蓋護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務、日常起居等多個方面，并打造專業的管理團隊。此外，項目與服務資源的無縫對接也是玉符生態建康城將要面臨的考驗。“我們將通過兩種方式進行資源整合，一類是引進本地優質養老資源，包括衣食住行、醫療護理等；另一類我們會適當借助第三方資源整合公司的力量，第三方公司為我們提供資源訊息，運營及服務我們不會委托給他們。”王經理解釋。“后期，玉符生態健康城還將與于國內運營成熟的養老地產合作，把項目納入全國養老地產的網絡中，一旦有突發情況或老人需要外出旅游，我們可在全國范圍內調配資源，實現人員異地轉移、異地資源共享”王經理說。
      “滾動式”開發模式破解資金困境 服務費為創收大頭
       房企向來喜歡快速拿地、迅速去化、迅速資金回流、而養老地產卻有開發周期長、資金回流較慢的特點，在這個過程中，實力地產將通過“滾動式”開發破解養老地產資金周轉困境。
       王經理說，先期我們會用自持資金首先打造一批養老配套和服務，這樣可以打消部分人的疑慮，當有第一批老人入住時，我們就能回流一部分資金，而后將這筆資金再次投入項目建設，擴大規模、提升服務，這樣隨著口會員的不斷增加和口碑的建立，資金也會像滾雪球一樣不斷回籠。“當然，這會是一個長期的過程”王經理說。
       那么僅靠租金收益就能支撐龐大的養老體系的運營？王經理分析說，養老地產租金收益只是其中的一部分，且收入有限，創收的大頭在于服務。比如一個收入較高的老人，他會有旅游、外出探親等更高的要求，這時候我們會有陪護人員跟隨，在陪護過程中，服務費就產生了。在比如，老人生病需要外出就診我們為老人調集資源，在這個過程中又會有服務費產生。盡管養老地產已成為各家房企爭相搶食的蛋糕，但產業贏利模式 市場成熟度依然不足，以服務為創收大頭兼具租金收益的盈利模式能否破解行業資金困局，還需現實考驗。
      私企投資養老產業不可能是為了公益。但北京勇先創景規劃設計院認為：在當前的宏觀經濟形勢下，養老產業不能簡單歸結為地產，更要發展養老服務為核心的服務業，從而使養老產業成為長線來發展。