一個濕地保護工程中的配套停車場如何變成知名的杭州國際旅游綜合體“西溪天堂”?為什么紅樹林度假世界中沒有一平方米的住宅地產?在當下新型城鎮化方興未艾之時,如何找到最有潛力的文化經濟增長點? 旅游綜合體是以一定旅游資源和土地資源為基礎,將旅游功能、商務功能等進行有機結合的旅游產業聚集區。繼“旅游+地產”的模式之后,旅游綜合體成為旅游業界和房地產行業的又一個新名詞。在當前新型城鎮化的大背景下,其對區域經濟的拉動效應和對城鎮化的助推作用,都廣受關注,眾多旅游國字頭企業、房地產大鱷乃至行業外資本紛紛進入這一領域,但其目前尚未形成十分成熟的商業模式,仍處在多元化的探索階段。 究竟旅游綜合體的正確路徑何在,其對于新型城鎮化的發展應該起到什么作用? “城市病”催發新一代生活方式 在過去30多年的快速城市化進程中,城市病問題越來越突出,交通擁擠、環境惡化、住房困難等問題已經嚴重影響到市民的幸福感。而這種對城市的厭倦,在新型城鎮化的背景下,正在逐漸催生一種新的生活方式,即旅游在景區、生活在社區的旅居功能一體化的全新生活方式。 旅游綜合體的投資成為新熱點。目前,各地涌現出了越來越多的旅游綜合體,這些旅游綜合體的投資主體包括傳統的旅游集團、傳統的地產開發商以及其他跨界的大型企業,但是還沒有形成成熟的商業運作。 旅游綜合體尚處探索階段 在杭州的西溪濕地旁邊,有一個知名的國際旅游綜合體西溪天堂,從2010年陸續建成以來,屢獲國際性大獎。事實上,這一占地300畝的旅游綜合體最初的規劃只是一座西溪濕地保護工程中的配套停車場,后演變成一座酒店加停車場的大型旅游公共服務中心,再之后通過國際酒店咨詢公司的可行性分析及開發團隊的不斷演進,提出酒店集群概念,隨之演變成以國際酒店集群為核心,融合中國濕地博物館、國際俱樂部、精品商業街、酒店式公寓、產權式酒店、旅游公共服務設施為一體的旅游綜合體。 打造這一旅游綜合體的杭州市商貿旅游集團有限公司總經理陸曉亮說,任何一個綜合體都應有自己的生命力和靈魂,而西溪天堂當時選擇以酒店集群作為旅游綜合體的核心,并不是有什么先知,而是因為當時西溪濕地附近的商業性比較差,而酒店集群本身可以作為旅游目的地,能夠聚集人氣。 為達到這一目的,西溪天堂還引入了博物館,此外,西溪天堂還建成了實驗劇院。實驗劇院、博物館和現代藝術酒店,共同組合形成了西溪天堂的文化藝術類產品。 陸曉亮介紹,西溪天堂的市場定位并不是以個人的消費能力來劃分,無論是大眾化的博物館觀光客還是個性化的度假酒店的休閑型客人,所有對生活有所追求的人都是其目標客戶,而對于不同的目標客戶有不同的管理模式。“具體在產品上,以酒店集群的概念來說,我們有高檔的產品,但是也有每床位50到60元的青年旅社產品,所有的產品聚集在一個綜合體中。” 不同于西溪天堂,今典集團打造的紅樹林度假世界(以下簡稱“紅樹林”)中則沒有一平方米的住宅地產。全部提供休閑度假產品,這種模式對于現金流的壓力是很大的,能被市場認可嗎?該集團董事長張寶全以去年9月開業的三亞灣紅樹林度假世界一期為例,說明新的生活方式需要新的營造。 張寶全說,旅游綜合體的物質形態和承載物,不是最關鍵的,最重要的是要知道度假的本質是要回歸自然、逃離現實。度假的核心是讓游客靜心待下來,要提供在城市中享受不到的服務和產品。“如果和城市一樣,那么城市綜合體就可以提供城市生活中的休閑,但是度假不一樣,所以對資源的認識和定位是很重要的。” 所以,紅樹林是把各種時尚、藝術、休閑、文化、娛樂、購物資源組合起來,向游客提供全度假休閑的生活方式。如,三亞灣紅樹林度假世界就集結了中國最大會議會展中心,世界最大的酒店藝術匯,中國最南端的人文書店,紅樹林娛樂吧,泰餐廳,中東、東南亞風情運河商街,集電影生活方式及娛樂“夢工場”體驗為一體的電影工坊、360°全景3D穹幕秀場等多種文化娛樂業態。 營造六態合一的框架結構 旅游綜合體的發展正處于快速發展期,但目前很多開發商仍是用傳統的房地產開發模式在做旅游綜合體。對此,劉峰的建議是要更好地提升前期策劃規劃的創意力,提升綜合的服務能力,也要促進多產業的融合發展和多專業的人才配置,從而來轉變過去的賣地、賣房模式,真正地轉變為賣一種優質的生活方式。 “具體來說,因為旅游綜合體高度的綜合性,所以,我們建議營造‘六態合一’的框架結構。即需要考慮政態,如何對接國家方針,在生態機理、景觀的打造上營造一個優美的環境,還要挖掘文化內涵,注入文化靈魂,在形態上科學地布局空間,塑造個性風貌,另外,也要考慮業態和商態,設計合理的消費模式和盈利結構,最終實現投入和回報的平衡。”劉峰建議。 北京勇先創景規劃設計院旅游規劃中心視點:旅游綜合體路徑所在,就是旅游項目要以旅游資源與土地為基礎、以休閑為主導、以文化為載體、以高品質的服務為配套設施等,形成核心吸引中心與休閑聚集中心,并進行延伸發展,如地產、商業、會展、創意、體育、文化等在內的泛旅游產業的綜合發展架構。 (責任編輯:勇先創景) |