養老地產，作為老齡化社會新興的地產形式，近年來一直有諸多房企企圖借此商機走出一條新路，然而，或許是由于觀念尚未被接受，或許是因為操作實施環節的問題，時至今日依舊辛苦經營，難以為繼。

     隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養老地產由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大大小小的各類企業都對這塊蛋糕垂涎不已。

     據行業知情人士透露，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬億元。“因此，目前我國養老地產的格局形成了‘保險系’‘央企系’‘房企系’三足鼎立的格局，而僅房企系中，就有逾30家企業已經在全國范圍內拓展養老地產，全國投資規模已超過千億元。”

     正所謂，內行看門道，外行看熱鬧。在進入實操階段的房地產企業中，不少房地產企業人士坦言，盡管不斷刷新的數據論證著這個行業的美好前景，卻由于拿地難、金融無法銜接、盈利周期過長、投入過大、模式不清晰、支付能力不足或無支付意愿等原因導致養老地產實際發展舉步維艱。不僅如此，部分房企還開啟了一輪以養老為名的“圈地運動”。

     喧鬧背后

     “你投資養老地產了嗎？”仿佛一夜之間，養老地產成了投資者的新寵。家住漢口航空路的嚴女士就是其中的一例。2007年，嚴女士在蔡甸的僑亞頤樂園買了一套房子，一室一廳、面積72平米的養老房，總價17.8萬元。據說，當初樓盤的宣傳很誘人：“房子包租，每月有穩定的租金收益。”

     2008年，她與開發商武漢（樓盤）僑亞置業集團有限公司簽訂了《租賃合同》，由僑亞公司來承租嚴女士這套房子，每月固定返還租金700元。承租日期是2008年4月1日至2009年3月31日。

     簽合同后，僑亞公司按時給嚴女士開設的存折上打款。存折信息顯示，2008年4月至2011年1月28日，僑亞公司一次性給嚴女士存入了租金23119元；隨后的租金是每月存入的，一直到2012年2月。

     2012年3月份開始，僑亞公司不再給嚴女士的存折打租金，嚴女士有點納悶。到僑亞頤樂園物業公司咨詢得知，僑亞公司不再跟業主簽訂租賃協議了，業主的房子由自己入住或者自行出租。對不能持續回報租金，嚴女士感到很氣憤。

     不久前，媒體應嚴女士之邀來到位于蔡甸區鐵鋪村的僑亞頤樂園。

     據了解，僑亞頤樂園是2003年開發銷售的，是一個典型的養老小區，食堂、網球場、醫護中心等配套設施比較齊全。

     僑亞頤樂園物業管理公司一位華姓經理對媒體解釋，與嚴女士當初只簽了一年代租合同，僑亞公司已經按合同約定承租并支付租金，現在終止租賃協議，是合情合理的。

     針對嚴女士“協議只簽一年卻付了近4年租金”的疑問，華經理解釋，當初僑亞公司也想盡可能地回報業主，但迫于公司經營壓力，不能一直承租下去。

     華經理坦言，小區入住率還不高。小區里共6棟房子，被一座小橋分割成兩個區域。其中小橋北側的三棟樓已經住滿了老人，小橋南邊的三棟，每棟只住了幾十戶。華經理介紹，小區的10、11和12棟入住戶數很少，公司為了集中照顧老人，只運營了小橋北側的三棟。嚴女士反映的12棟，還沒有集中入住和運營，這些年業主的租金回報一直是僑亞公司在貼錢。

     事實上，僑亞頤樂園只是國內養老機構虧損的一個縮影。據相關資料顯示，今年4月，北京（樓盤）長青國際老年公寓有限公司八成股權被暴出掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

     一位業內人士稱，入住率是保證養老地產盈利與否的決定性條件。一般來說，養老院入住率要達到70%-80%，才能實現盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少。此外，由于養老地產更貼近商業，考驗的是運營能力，而且由于回款速度較慢，對企業的資金鏈也是考驗。又因為國內養老地產無融資渠道，這對投資企業壓力相當大。

     運營能力成關鍵

     一方面是人口老齡化的提前到來讓中國養老地產面臨著巨大的需求，另一方面卻是開發商并沒有做好準備普遍面臨著養老地產盈利難題。

     武漢某金融機構地產金融部負責人表示，完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養老產業開發初期必備的要素，這無疑需要長期高額的資金投入。同時，長投資、長回報特點決定了服務才是養老產業最終的盈利來源，但國內的養老產業都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養老產業的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。

     據某大型券商房地產金融部門的相關負責人介紹，為了緩解資金壓力，一些養老地產項目會通過收取一次性入門費、或者入會費的方式，用會員制來提供服務，能夠在項目運行前期就收回大部分投資資金。比如，去年5月開業的在上海（樓盤）由復星集團與峰堡投資集團合資成立的星堡中環養老社區，除了一次性5萬元左右的入住費用外，還需要繳納每月7100-30000元不等的自理費。

     除此以外，上海的天地健康城也被世人稱之為“天價”養老費。據了解，天地健康城目前有兩種消費模式，一種是10萬元的年消費卡，用于支付一年之內的所有服務消費；一種是100萬-150萬元不等的“恬愉會”會籍卡，然后每年繳納3000元左右的會籍管理費。

     不過，對于目前大部分專項投入養老地產開發企業和投資者來說，開發養老地產更容易吃掉它們的是可能長達30年的回收周期和龐大的資金投入。

     以養老為名的“圈地運動”

     值得注意的是，不少知名房企人士坦言，當今各類資本一窩蜂鉆進養老行業，并不是一件好事。

     如今，國內的養老地產市場可謂魚龍混雜，一些企業從事的養老地產更像是一場以養老為名的“圈地運動”，而如何為養老地產找準發展方向，業界也是眾說紛紜。

     “正是由于目前是養老地產發展的試驗階段，其中一個突出表現就是開發模式呈現出混亂的局面。一些開發商打著養老地產的旗號，實際上就是低價圈地，然后賣住宅。”一位不愿透露姓名的業內人士表示。

     另一位不愿透露姓名的武漢某地產知名人士介紹，在住宅、商業等地產嚴厲調控的同時，國家對帶有公益性質的養老地產往往具有一定的政策支持，一些開發商趁機鉆政策的漏洞，借發展養老地產為名，實則圈地賺錢。還有一些保險業投資的養老地產項目，打著養老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤。

     全經聯養生養老地產委員會秘書長陳寶存此前對媒體表示，他了解到有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設計了60個養老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。

     在土地價格日益走高的背景下，養老地產成為開發企業“圈地運動”的工具。按照國際經驗，為了照顧好老人衣食住行，養老地產一般很小，300畝已屬很多。

     但在中國，建300畝養老地產，往往拿1000畝地，剩余700畝做配套和住宅開發，整體實現盈利。

     尚無成熟商業模式

     在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。業內知情人士透露，對于養老項目來說，投資回報周期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地產開發。因為真正的養老地產，應該稱為養老產業，其核心內容并非開發，而是服務。養老產業的服務營運涉及與醫療機構無縫對接，配套設施應契合老人需求。但是，不容回避的是，這對于向來追求“高周轉、短平快”的房地產企業而言是一大難題。

     保利地產相關人士坦言，“養老產業”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養老產業發展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產給予一定的優惠，而我國目前無論是市場環境還是政策、標準的配套都難以支撐養老產業的全面發展。

     據悉，由于開發商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而在概念設計、規劃設計、建筑工程、營銷、銷售等環節都可長期采用外包模式，全程的分段外包不利于開發商建立和磨合運營能力。

     簡單地說，目前真正專業的養老社區其實并不是很多，一些地產商只是想借助這一概念的附加值來吸引購房者。

     某房地產專業人士介紹，在計劃開發養老地產的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。

     勇先創景旅游規劃中心指出，養老地產項目首先考慮的應該是規劃先行，布局先行，市政先行，景觀先行，最后才是宜老化配套設計；同時，養老地產項目的功能定位不能僅著眼于養老群體，應該充分考慮老年人和年輕人、青少年們等的相應互動；除此之外，養老人群處于身心衰退期，所以在護理方面、服務方面應供應品種豐富的養老產品，實現“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所樂、老有所為”等。