三亞，一直以來都是海南旅游地產的領頭羊，其房產均價甚至高于北上廣深。然而，今年以來，受房地產預期向下和經濟大環境走弱的拖累，海南樓市成交量大幅下降，以價換量趨勢明顯，即使是三亞也未能幸免。三亞一小時車程內的大三亞板塊，除了半山半島、雅居樂清水灣等少數幾個項目憑借以價換量和相對成熟的開發進程取得較好的成交業績以外，更多的樓盤仍舊處于發愁賣房的境況。對于即將再次進入旺季的三亞樓市，區域內多個開發商仍舊持謹慎的樂觀態度。“進入旺季上島的游客增加勢必拉動成交量，但是，在經濟大環境趨冷的情況下，即使房地產預期上揚，在海南以價換量應該仍將是大勢所趨。”海南某開發商說。

     大三亞普遍以價換量

     今年樓市普遍低迷，三亞也不例外，開發商以價換量的同時，業內人士也在猜測，海南樓市旺季來臨之前，三亞將有可能如海口一樣放開限購。

     對此，三亞某項目開發商表示，三亞的限購政策僅限于三亞市區，而從目前三亞以東一小時車程內的大三亞板塊諸多灣區內樓盤的銷售來看，即使三亞取消限購，利好也不一定有多么立竿見影。“根本原因還是購房人對未來的預期，這里的預期尤其指經濟大環境的預期，而非單純的樓市價格走向。”該開發商強調。

     或許這一開發商代表了多數大三亞板塊開發商并不樂觀的心態。大三亞板塊內的樓盤，基本上從年初即開始了以價換量的銷售政策，試圖以大折扣吸引購房人早已成了普遍現象。

     以魯能三亞灣為例，在售房源全款折扣可以下探至7.5折，而多年來占據海南銷售冠軍的雅居樂清水灣，也在3月份即默默開啟了8.2折賣房的模式，甚至在五一推出了一批“五折”房源。

     對此，業內人士表示，即使是大三亞板塊具備熱帶氣候這一獨特屬性，但也肯定跳不出今年全國樓市都處于觀望的態勢，再加上旅游地產還受到經濟大環境的影響，因此，大三亞以價換量并不意外。不過應該強調的是，三亞樓市也多少存在著之前過度透支國際旅游島這一概念。

     新利好落地 旺季檢驗是否能刺激樓市

     與樓市低迷所不同的是，大三亞板塊在配套及旅游屬性上，又一利好落地。據了解，9月1日，位于海棠的亞洲單體最大的國際免稅店——三亞海棠灣免稅購物中心正式開業。

     據媒體報道，該免稅店開業5天內即實現了3700萬元的營業額。在業內人士看來，從海南國際旅游島戰略確立以來，免稅店的規模及商品種類備受詬病，而海棠灣免稅店的開業，有望成為大三亞板塊開啟外向型旅游經濟的起始點。

     不過，或許是因為時日尚短，該免稅店的開業并沒能像以往一樣，一有利好便傳導至樓市。據三亞某房地產商介紹，就目前而言，尚未感受到免稅店開業給樓市注入活力。不過，雅居樂清水灣海南、云南區域營銷總監吳耀華表示，在即將到來的海南樓市旺季，一方面是全國各地適當放開房地產調控政策所帶來的預期變化，另一方面是大三亞板塊內開發商普遍采用的以價換量政策，都將刺激大三亞板塊樓市適當復蘇。

     不過，業內人士認為，所謂的復蘇，應該還是在成交量上，而價格方面，以價換量仍將是主旋律，只是幅度大小而已。

     “大三亞樓市作為純粹的旅游地產，沒有剛需的屬性，相反卻受到經濟大環境的影響較深。經濟走勢趨緩，勢必削減大三亞購房群體的基數。在長時間的低迷下，開發商不論是迫于銷售任務壓力還是回款壓力，都不太可能輕易試探購房人的價格上限。”業內人士說。

     一線房企扎堆陵水 成為大三亞熱點板塊

     作為海南樓市多年來的銷冠樓盤所在地，陵水一直都備受購房人關注，同時，也成了眾多一線房企扎堆的板塊。

     據了解，近年來項目主要位于北緯18度以北的富力地產，也正式進駐陵水;而今年5月初，全國十強房企碧桂園也以2.88億元，拿下陵水珊瑚休閑度假區一幅12公頃的大地塊。至此，僅陵水清水灣一個灣區就形成了雅居樂、綠城、碧桂園三足鼎立的局面，足見一線房企對陵水板塊的關注度。事實上，在富力與碧桂園尚未進入陵水之前，這里就匯集了包括雅居樂、綠城、合景泰富等在內的知名房企。

     對此，業內人士表示，三亞以東沿線，既屬于熱帶，又有開發可能的，基本上都集中在了陵水，因此，房企扎堆也并不意外。

     事實上，從陵水在售與在建項目的規劃來看，陵水算得上是度假配套相對更完善的板塊。據了解，位于陵水的海南富力灣，不僅有旅游房產和酒店開發，還將同時建設一個大規模的水上游樂園，為國際旅游島再添一個外向型的度假配套。

     在吳耀華看來，陵水板塊的配套逐步完善，甚至是多樣化發展，開發商的努力還只是其次。“就從免稅店說起，相關部門把免稅店設置在海棠灣，其實也是想在發展相對較好的東線海岸，尋找國際旅游島建設的突破口。這種政策、規劃上的傾斜，將是區域價值釋放的最大支撐。”他也坦言，未來的陵水，在交通配套上，尤其是公共交通配套上還需要加強。

     房企扎堆，相應的競爭也較為激烈。在今年市場低迷的背景下，開發商可以說折扣力度都不小。雅居樂8.2折賣房;阿羅哈清水灣也不示弱，曾推出特價房，單套優惠25萬至30萬元;剛剛啟動的海南富力灣，130萬至160萬元總價的公寓，折扣也在20%左右，其中370萬總價的別墅產品，最高可減免100萬/套。

     沒有一成不變的策略，只有永遠變化的市場，勇先創景旅游策劃中心指出，在相當長的時間內，整個房地產的銷售額應該不會有非常大的變化，開發熱帶來巨量供應，在樓市低迷的情況下，旅游地產整體面臨供過于求的問題，企業的競爭壓力會越來越大，必要時的以價換量，加大促銷力度等，或是未來一段時間內的常態。