旅游地產(chǎn)只是一種表現(xiàn)形式，從內(nèi)涵來看實則是一個系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整理、資源整合、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，以及住宅建設(shè)等一系列完善的開發(fā)過程，涵蓋較多功能。但僅依托這些并不能稱其為旅游地產(chǎn)、也無法完全區(qū)別于普通的地產(chǎn)開發(fā)，如依托自然資源可以開發(fā)景觀住宅房產(chǎn)、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系可以開發(fā)產(chǎn)業(yè)園，以及通過配套開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，這些單個的項目都不足以構(gòu)成旅游地產(chǎn)，根本原因在于缺乏主題旅游度假要素、缺乏對主題旅游的定位。換言之，主題是旅游地產(chǎn)項目的靈魂。

     國內(nèi)目前的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，主要表現(xiàn)為兩種形式：一是圍繞地產(chǎn)進行旅游資源的差異化經(jīng)營，二是圍繞稀缺的旅游資源進行地產(chǎn)的差異化經(jīng)營。

     旅游地產(chǎn)項目的主題定位，依賴于前期旅游項目的導入，資源的合理配置以及旅游價值的挖掘。

     一、市場分析

     1、旅游地產(chǎn)市場總體發(fā)展情況

     旅游地產(chǎn)市場總體發(fā)展情況是一個宏觀層面的分析，主要由兩大塊構(gòu)成，一是行業(yè)經(jīng)濟的特性、二是整個市場的發(fā)展情況。從行業(yè)經(jīng)濟的特點來看，更多是與社會整體情況關(guān)聯(lián)，如社會經(jīng)濟發(fā)展情況、旅游觀念的轉(zhuǎn)變意識、旅游的季節(jié)性特點、國家出臺的相關(guān)假日政策、旅游市場消費需求習慣以及消費群體的出游形式等，這些將直接影響旅游地產(chǎn)市場發(fā)展的前景和市場容量；而對于整個大旅游地產(chǎn)市場分析，則主要建立在旅游地產(chǎn)的現(xiàn)有格局、發(fā)展的成熟度以及相應經(jīng)營狀況的基礎(chǔ)上。

     從國內(nèi)行業(yè)市場總體發(fā)展情況來看，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，旅游地產(chǎn)開發(fā)大有風起云涌之勢：目前全國已有近百個旅游地產(chǎn)項目開工建設(shè)，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型國企和萬科集團、萬達集團等房地產(chǎn)品牌開發(fā)商，均進入旅游地產(chǎn)開發(fā)行列；旅游地產(chǎn)開發(fā)將正式走入主流市場。

     2、城市旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

     具體到某個項目而言，旅游地產(chǎn)項目的定位必然受所在城市旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的深刻影響。城市現(xiàn)有旅游地產(chǎn)格局是以觀光型旅游為主、還是以體驗型為主，是以歷史文化古跡為主、還是以人文自然為主，是以門票的形式為主、還是以多種經(jīng)濟結(jié)構(gòu)復合型發(fā)展為主，都決定了本項目的項目定位方向和主題訴求。

     3、區(qū)域市場旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

     即周邊相鄰區(qū)域內(nèi)旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，及相鄰地塊內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)情況（旅游地產(chǎn)開發(fā)通常規(guī)模較大，同一地塊內(nèi)可能有不同投資商共同分別開發(fā)），通過相近或相鄰項目的分析比較尋求差異化和建立本項目的核心競爭力以及USP。

     二、項目資源分析

     有無可利用的資源、資源的強弱，以及可利用資源的特點，決定了項目主題的根本定位；而對于資源缺少型旅游地產(chǎn)，主題的經(jīng)營是成功的唯一秘訣。

     如黃山宏村原是南宋時期的原始村落，經(jīng)過中坤集團的建設(shè)和包裝后被譽為“中國明清博物館”、以及被列入“世界文化遺產(chǎn)名錄”，可以看出中坤集團依托的是絕對稀缺的人文旅游資源，并在此基礎(chǔ)上開發(fā)了宏村奇墅湖國際旅游度假村項目；

     深圳華僑城的歡樂谷是在當時深圳沒有任何文化娛樂設(shè)施的情況下進行開發(fā)的，除了土地外基本沒有其它可用的資源；從其名字“歡樂谷”也看出，它走的也不是觀賞性為主的開發(fā)思路，而是強調(diào)以參與性為主的開發(fā)理念，隨著歡樂谷所在區(qū)域價值的提升，華僑城開發(fā)了波托菲諾高檔住宅區(qū)。

     因此，對資源情況的把握，包括濕地資源、溫泉資源、山水資源、人文資源等都可以成為項目主題定位的依據(jù)；即使沒有可以利用的資源，也能夠重新開辟出一片新天地。

     三、主題定位

     從目前已建成或在建的項目看，旅游地產(chǎn)并不是單純的項目投資開發(fā)：對政府而言，希望通過面向區(qū)域性發(fā)展、帶動地方經(jīng)濟；對于企業(yè)而言，則可能關(guān)聯(lián)到企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略布局。而旅游地產(chǎn)項目由于業(yè)態(tài)復雜、規(guī)模偏大，投資回收期在6—8年，甚至更長，如果主題定位沒有足夠吸引力，無法確保旅游價值層層啟動，不僅不能保持長久的吸引力，同時也達不到預期收益。因此對于主題定位——涉及項目生命力的東西不但要找準落腳點，同時需保證持久的活力。

     進行項目的主題定位大致可從三個層面來分析：

     1、從人們的心理體驗進行主題定位

     主要通過兩種途徑實現(xiàn)：一是懷舊，滿足商業(yè)社會的人們對歷史文化的懷念；二是憧憬未來，滿足大眾對未來的遐想。

     2、結(jié)合資源特點進行主題定位

     如結(jié)合濕地資源打造主題濕地公園，結(jié)合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結(jié)合自然山水資源打造主題生態(tài)度假項目，結(jié)合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項目，結(jié)合人文資源打造主題人文景點，利用滑雪打造滑雪場度假勝地等。

     通過資源定位主題的項目，關(guān)鍵在于保持資源在區(qū)域內(nèi)的獨特性或者唯一性。

     3、根據(jù)功能進行主題定位

     滿足健康、休閑、運動、娛樂、商務會議等功能需求的旅游地產(chǎn)，如療養(yǎng)中心、主題公園、會議中心、影視基地、康體俱樂部等。

     在所有旅游地產(chǎn)項目中，主題色彩最濃的莫過于主題公園、影視城這類以娛樂功能為主的項目，對這些項目而言，創(chuàng)意是成功的基礎(chǔ)條件之一，文化則是增加附加值的必要條件之一。譬如迪斯尼樂園，如果剝離了文化的內(nèi)涵僅僅就是一個游樂場，無法保持長久不衰的吸引力，而豪斯登堡，如果沒有文化的魅力，無非就是一個仿造的小城鎮(zhèn)，也很難做到旅游的可持續(xù)性。因此，有了主題的創(chuàng)意和文化概念的策劃，項目才能有生命力，才能有出路。