住宅庫存高企 文化旅游地產是業界突圍方向

    關于目前住宅市場的現狀時，鄭華副教授表示：“住宅市場依然有需求，去庫存的壓力主要在二三線城市，這個問題短時間無法解決。樓市去庫存問題的解決主要還需要二三線城市其它產業的發展與帶動，比如，制造業、高科技產業、服務業、旅游業、文化產業等。其它產業的發展帶動將緩解樓市的庫存壓力。從地產業本身來看，行業未來應從各種產業地產——即文化地產、養老地產、旅游地產、產業園區等——中尋找新的增長點。”

    地產是一種載體，什么產業有發展空間、就載荷什么產業，就借助什么產業增值。在我國未來的經濟發展中，文化產業和旅游產業將是兩個很大的經濟增長點。國家十二五規劃中就明確提出，要“推動文化產業成為國民經濟支柱性產業”、“積極發展旅游業”。

    近些年來，文化旅游地產中的古鎮旅游地產異軍突起，已引起業界的廣泛矚目。

    古鎮旅游地產提供一種浸入式的文化生活體驗

    目前在國內頗受歡迎的古鎮旅游大大刺激了古鎮旅游地產的開發。古鎮可以展現當地過去的建筑、文化、風土、習俗，古鎮旅游地產開發不妨礙古鎮建筑的再利用，不管國內還是國外，這都是一個熱點。國內的周莊、烏鎮、鳳凰古城、麗江古城、芙蓉古鎮、平遙古城等，德國的特里爾小鎮、英國的牛津古鎮、劍橋古鎮等都是古鎮旅游地產開發的成功案例。

    特里爾小鎮，馬克思出生的房子（有小牌子標志的）

    古鎮旅游不是純粹的觀光，它能提供一種浸入式的文化生活體驗。古鎮可以喚起都市人的浪漫情懷，讓人重新回到一種小國寡民、與世無爭的心理狀態。

    在古鎮，都市人逃離了城市的喧囂、緊張和焦慮，他們可以在古鎮吃吃飯、喝喝茶，體驗一種慢生活。隨著中國城鎮化的深入，越來越多的人正成為都市人，給都市人提供一種返璞歸真、回歸自然的機會也將成為一種不斷增長的需求。所以，古鎮旅游地產的潛在客源數量應當不成問題，最關鍵的還是要做出真正差異化、高質量、具有特色和吸引力的產品。

    文化旅游地產全方位推動當地經濟社會發展

    當地產遇到文化和旅游，房地產將不僅實現中國人一般的小康式的家居生活，還將滿足中國人的娛樂、休閑、旅游、審美、創意性的生活和生產方式需求，并帶動相關產業集群的轉型、升級和再造，推動當地經濟和社會向更高級別的層次發展演變。文旅地產開發對所在地經濟社會發展的推動常常是全方位的，交通、餐飲、商業、酒店、娛樂、旅游、通信和整個城鎮面貌等各個領域均從中受益。

    洛帶古鎮

    一個古鎮的旅游開發往往能極大推動當地的基礎設施建設，帶動當地相關行業發展，拉動就業，推動地價升值，增加當地財稅收入，促進經濟發展，綜合性提升當地經濟社會發展的面貌。

    未來我國要走鼓勵創新的發展之路，其中，文化產業是最依靠創新驅動的產業之一，也是附加價值高、資源消耗低、環境污染少的產業。許多地方政府也希望通過文化和旅游提升區域競爭力，通過挖掘地方文化底蘊和旅游資源，獲得更多的人文魅力以吸引更多的人來駐足、消費，提升地方的GDP和形象。

    國內文化旅游地產面臨四大問題

    目前，國內的文化旅游地產正面臨一系列的問題，主要有四大方面問題：

    第一，以商業利益最大化為根本目標，過度開發、過度商業化，部分文化旅游資源遭到破壞。一些項目并不重視對原有文化旅游資源的保護，有的開發商甚至殺雞取卵，為了吸引更多游客，拆除了地塊上的部分古建筑。在開發完畢后，項目的商業化程度過高，破壞了相關文化旅游資源的原有氛圍。

    第二，產業成熟度較低，部分開發主體心態浮躁，投機心態較重，急功近利，行為短期化、功利化。他們往往借著旅游地產的噱頭先圈地，坐等土地升值，進行土地買賣的投機炒作；而不愿真正耗費心力關注產品和市場，利用相關的文化旅游資源進行大規模的投資和開發。由于一些地方拿地價格特別便宜，部分開發商從中獲得了很大的土地升值利潤。

    第三，產品形態單調單一、定位不清、毫無特色、缺乏配套、盈利模式雷同單一，同質化和重復建設嚴重。 

    第四，部分文旅地產項目受地方政府人事變動的影響較大。

    勇先創景旅游規劃中心指出，文化與地產聯姻，是“兩情相悅”，但不只有甜潤的“蜜月”，也有“聯姻生活”的煩惱，房地產企業進入文化產業，除了有“財大氣粗”的經濟實力，還需要潛心學習“文化的軟實力”；文化旅游地產要主題為先，重定位；要快樂體驗吸引，重運營；要情景打造，重品質等。