房地產投資增速連續6個月下滑。國家統計局13日發布數據顯示，1~7月，全國房地產投資、銷售同比增速繼續下滑，多數指標均處在階段性低點。分析人士表示，目前整個行業雖處于持續調整中，下半年房地產投資機遇其實并不匱乏，開發商可打出“差異化、特色化”應對牌，積極向養老地產、旅游地產進軍。

     房地產投資增速下滑

     國家統計局數據顯示，1~7月，全國房地產開發投資50381億元，同比名義增長13.7%，增速比1~6月回落0.4個百分點。今年2月以來，該指標連續6個月下滑。

     “房地產投資增速的下降顯示出房企信心不足。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛認為，目前地產行業前景不明，企業投資較為謹慎，多以手握現金來增強抵御市場發展風險。

     上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對表示，今年整個市場持續低迷，對于房企的擴展戰略有致命性的打擊。“今年以來整個信貸環境在收緊，房企的銷售回籠資金的節奏在放緩，增加了資金鏈的緊張程度。投資力度放緩，實際上是希望過冬，以防出現破產等尷尬。”

     國家統計局數據還顯示，1~7月份，商品房銷售面積同比下降7.6%，降幅比1~6月份擴大1.6個百分點。銷售的不暢，也導致了存量房的增加。

     旅游養老地產成亮點

     在地產景氣度低迷的情況下，部分房企在旅游地產和養老地產領域看到了全新的商機。近一段時期，萬達、綠地等大型房企均開始大手筆投資建設文化地產。來自中國房地產研究會數據顯示，過去30年，中國旅游地產投資總額僅8000億元，近兩年每年的投資總額卻都超過了1萬億元。

     除了旅游產業，養老地產也被地產公司看好。保利集團董事長徐念沙日前透露，未來5年保利養老地產項目計劃投入60億~80億元。實際上，如萬科、保利、綠城等龍頭地產公司都已有一些養老地產項目。

     對此嚴躍進表示，“目前來看，此類領域目前主要是一些非房地產的國企來做，所以房企不妨積極和國企進行合作，通過輸入開發經驗，和國企雄厚資金做對接，這樣能夠實現盈利。”殷旭飛則建議，大型房企應由原來的專一向多元化發展，為了規避住宅市場風險，可以適當向養老地產、旅游地產、工業地產等發展，采取靈活的經營方式，多樣化的業態，增加盈利點。

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     弱周期尋并購私募機會多

     房地產進入弱周期，基金正在伺機而動。日前在博鰲房地產論壇上獲悉，市場下行的態勢下直接融資不給力，而間接融資上，一方面開發商融資仍然非常依賴不太給力的銀行體系，困難重重；另一方面其他渠道并不發達，業內急于尋求各種合作和并購機會。業內估算目前房地產融資成本高企，平均或達20%。

     “主流金融機構的收緊往往會讓私募基金的需求量更旺盛，投資機會選擇更多，談判的地位也變高了，弱周期應該正是投資的窗口期。”在德信資本董事長陳義楓看來，房地產會進入一年半左右的一個弱周期，但是調整幅度不會太深，而且時間是有限的。值得重視的是，房地產金融配套環境在變緊，但地產基金作為一個逆周期的金融支持來源，反而將面對更多的機會。

     包括盛世神州基金、德信資本等多家基金機構負責人表示，弱周期的價格波動比較小，但是去化的速度減慢意味著房企會面臨流動性的壓力。這個流動性的壓力會有很多影響，也帶來很多機會。

     房地產企業多元化的融資現狀已經引起了業內廣泛注意，但同時與國際發達水平相比，國內目前在多個方面是空白的。一是房地產的信托基金，即REITs，作為一種迎合市場金融手段，其有望解決商業地產大型融資和老百姓投資渠道。二是項目類型偏少，比如房地產的直接投資基金等，這意味著未來的市場投資空間可能非常大。

     德信資本負責人表示，在項目選擇上，目前會傾向于經濟體量比較大、產業競爭力較強的城市投資，專注于一定規模的開發商和快速周轉的業態。另外，如何保障項目方面，德信資本傾向于通過對股權和物權的控制以實現封閉管理，同時降低投資風險。

     “在金融還不夠寬松的情況下，基金有機會去購買并購，既解救一些小型開發商的困境，同時又能夠盡快把資產變成有價值的資產，通過品牌、通過適當的改造、適當的完善，使得產品的價值提高。”盛世神州基金首席執行官李萬明表示，未來5年甚至10年時間，房地產基金還會有很多類似的機會，通過基金的管理和資金注入，能夠給投資人帶來更多增值機會。

     北京勇先創景規劃設計院旅游策劃中心指出，由于我國旅游養老地產投資周期長、收益慢的特點，大部分房企往往將更多精力放在地產項目而忽略旅游元素、服務“軟件”的打造，這不僅無益于項目價值的提升，反而會因開發過快而降低項目的附加值。讓旅游養老地產開發商回歸到旅游、養老、地產三維度同時開發的軌道上，最終促使居住型旅游養老地產演變成一個具有附加產業價值的生活綜合體，將成為廣大房企努力的方向。