十八屆三中全的召開，我國養老制度也提上了改革日程，其中退休年齡的最新規定已經在部分城市執行。這一現象表明：隨著中國人口紅利的消失，與之并行的人口老齡化的浪潮已經襲來。由此帶來的養老設施需求規模巨大、增長迅速，而行對應的養老設施供應卻嚴重不足，養老地產作為養老設施的主要部分具有稀缺性，行業投資價值日益凸顯。受國外養老地產在成熟階段表現出收益高、穩定性強、抗周期風險等特點吸引，以及國內養老地產的市場供需狀況，各類機構紛紛布局養老地產，進入投資、開發、運營等諸多領域，其中傳統房地產開發商、產業投資者、保險公司成為主力。與此同時，中信、中鐵、中融等各大信托公司也躍躍欲試，探尋信托投資養老地產的模式，擇機進入養老地產領域。
     目前市場上養老地產的盈利模式呈現如下特點：
     開發商試水養老地產多選擇出售項目，通常選擇“度假+養老”的銷售模式，或大部分銷售，小部分自持的“嵌入式養老”模式。銷售模式的養老項目，與普通住宅項目的相同點是都依靠銷售產權盈利，不同的是，養老社區的“適老設計”增加了建設成本，因此售價一般高于周邊樓盤。而“嵌入式養老”社區項目包括住宅和老年公寓兩部分：住宅用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業形成了支持；老年公寓嵌入普通社區，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用。“嵌入式養老”優點在于自持的部分占總體比例較小（約為20%），因此對項目整體的開發成本影響不大，同時，房企可以借此積累經驗，為養老地產戰略投石問路。
     產業投資者通常選擇持有項目。小型機構養老項目一般采取押金制，入住人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。大型養老社區通常選擇會員制，入住者前期繳納幾十萬到上百萬之的會費，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式能夠讓投資企業在項目前期就收回大部分資金，有效緩解資金壓力。適合定位中高端、規模較大且因為土地性質或政策限制不能出售的養老社區。
     壽險公司在會員制的基礎上跟養老保單掛鉤。由于《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》明確指出，保險企業只能長期持有、不能出售養老地產項目。為了盡可能在早期多回收資金，保險公司的養老地產項目一般與保險產品掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現金給付，或直接抵入住的租金。
雖然各大機構紛紛投資養老地產，但毋須諱言的是，目前國內養老地產仍處在初期階段，盈利模式尚待探索實踐，而對于信托公司來說，介入養老地產則需拓寬思路，根據不同養老地產類型，采用不同模式：
     第一，銷售類項目產權完整，該類項目的開發類同于普通住宅或商業地產的開發，只要針對項目進行適當篩選，如對區位、定位、成本、去化等關鍵因素進行把握，則信托可以采用傳統融資模式介入。
     第二，產權完整的持有型項目，往往通過招拍掛獲得土地，或者收購閑置物業改造而成。對入住率較高、未來現金流入穩定的項目，可其視為一種特殊的商業物業（類似商業公寓），一方面可以經營性物業貸或者未來收益權等模式予以融資，風控措施可以是資產抵押、未來租金的收益權、部分股權等；另一方面可直接進行股權投資，以客戶資金進行真正的資產管理或以自有資金進行投資。
     第三，產權由瑕疵的持有類項目，例如在集體土地、協議劃撥土地、工業用地上建設的養老地產項目，不能銷售產權，產權也不能抵押轉讓。信托可以考慮金融創新方式，例如項目初期通過土地流轉信托、中期通過股權、后期通過消費信托的方式進入，即初期可控制住土地的使用權、中期股權進入獲得項目的收益分配權、后期借鑒險資“保單捆綁”的方式以消費信托獲得客戶保證金并實現項目的使用權的銷售。
     勇先創景旅游規劃視點：當前養老地產開發商首先介入最多的還是旅游地產部分。理由是，城市地產一般被直接開發出來作為普通地產項目，這樣可以規避“適老設計費用”；而離城市較遠的區域，會選擇有“吸引力”的旅游度假區，在這些區域做養老地產可以依托政策優惠拿地（很多近乎零地價），做“養老+度假”模式。勇先創景在業內創新型的提出了“定制養老”，詳情請查閱http://www.bjyxcj.com/a/zt/PensionReaLEstate/pension3.htm#part5。我國老齡化步伐快、老齡人口基數大，并且在“未富先老”的情況下就進入了老齡化國家的行列，“4-2-1”式的家庭結構逐漸增多，這已經成為社會問題，家庭壓力增大，社會負擔過大，所以家庭不能盡責，國家不能全包，社會化、產業化養老乃是一種必然的選擇。雖然目前養老地產發展運營模式很多處于嘗試、不成熟階段，但是一定會成為未來受重視的行業，勇先創景也以此文章以冀對未來養老地產予以幫助。

太湖養老度假

臺灣長庚養生文化村