各路資金押注養老地產

     全國老齡工作委員會辦公室9月末發布的《中國老齡產業發展報告（2014）》稱，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%增長到33%。老齡金融業和老齡房地產業將是增長的兩大亮點。

     根據這項報告，老齡房地產包括養老社區、老齡服務機構、異地養老房地產項目、城市老年公寓、現有住房的適老化改造、二手老齡房地產等。報告還預測，到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億，中國將擁有全球最大的老齡房地產業市場。

     2013年被譽為中國“養老地產”元年，萬科、保利等多家國內知名地產商在全國范圍內布局養老地產，而在此前兩年，以泰康人壽為代表的保險資金早已率先進入了這一領域。

     2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。有數據統計，保險系企業在養老地產領域的投資將超過2000億元。

     泰康是中國養老社區的先行者，早在2009年11月，保監會批準了泰康人壽養老社區股權投資計劃；2012年4月，泰康人壽推出了國內第一款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃；同年6月，養老社區在北京昌平奠基。

     泰康將北京的養老社區命名為“燕園”，這塊位于白浮橋濕地附近的地塊，依山傍水，走京藏高速40分鐘就可以到北四環。

     泰康董事長陳東升曾透露，這一地塊是2011年土地市場低迷時泰康以不高的價格拍到的，后來2012年房地產市場突飛猛進，泰康一轉手就可以多賺15億，但他“不想賣”，還是決定來做“泰康之家”，并將泰康之家與泰康資產、泰康養老并列為泰康三大板塊。

     除了泰康之外，合眾人壽、平安、新華等保險公司也先后進入養老地產領域，有些項目已經啟動，有些仍然停留在“炒概念”的階段，一些保險公司拍到的養老地塊仍然在沉睡。導致項目難以啟動的原因各種各樣，最重要的一條是難以找到合適的盈利模式。

     從“賺快錢”到“賺慢錢”

     與保險公司可以追求長期穩定回報相比，養老地產未卜的盈利前景對于地產商來說挑戰更加明顯。據不完全統計，業內入手養老地產的地產商超過80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“養老”為名圈地搞房地產開發的。

     萬科、保利等知名地產商也在嘗試不同的養老地產模式。萬科在養老社區、嵌入式養老服務中心以及自持老年公寓三個方向上都有嘗試。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹樓盤以“養老服務”為賣點，配有40余項適老性能設計。

     早在2010年，北京萬科推出“幸福匯”項目，自持老年公寓，同時配備護理機構、健康會所等適合老年人的服務設施。

     今年10月，上海萬科首個養老地產項目落地上海萬科城市花園——社區內嵌入式的養老服務中心“智匯坊”。通過小區內萬科活動中心改造，增補養老機構，為小區客戶提供養老服務。

     也是在10月，保利地產的第二個養老公寓上海“西塘-和熹會”投入使用，這是保利繼2012年首個北京養老地產項目后的新一個養老產品。和熹會養老公寓也被保利集團視作地產開發銷售之后的又一商業模式。

     當前養老地產主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養老地產高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收，基本上處于“全行業”虧損的狀態。

     一位專門從事養老地產研究的人士稱，地產商是習慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養老地產的產業鏈特別長，建完房子只是完成了一部分，更關鍵的是后續的管理。

     “開發商變成了管理者，賣房子的變成了護工，他們之前確實沒有這樣的經驗，所以很多項目走到一半都走不下去。”這位人士說。

     陳東升在9月初首屆中美醫療峰會上介紹，當前養老特別熱，很多企業稱要投資，但真正進入這個行業的并不多，因為養老不是個暴利行業，這種商業模式對資金要求量大、沉淀時間長、市場回報慢。

     但他相信，養老的商業模式一旦產業形成規模、走上軌道，就不會受到經濟周期波動的影響，是符合保險公司要求長期的、穩定的和追求高回報資金的性質。

     未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個連鎖養老社區建設。陳東升說，以養老為代表的醫養板塊是核心戰略，是做了20年、30年、50年的準備。

     許多養老者，關心的是自己付出的高額養老費用能否得到等值的服務，尤其是醫療護理方面的服務能否保障。這也正是當前養老地產上的一大短板。

     很多以“養老”為賣點的地產項目，由于對于入住者年齡沒有硬性的限制，使得養老地產成為一個噱頭，在這些社區中一些開盤買房時針對老年人的承諾在入住一段時間便會難以為繼。

     難以為繼的背后深層的原因在于國內老齡康復護理服務業處于嚴重供給不足的狀態。根據老齡辦對城鄉老年人口健康情況的調查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態。

     老齡辦調查還顯示，現有的民辦養老機構絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護理康復為主。養老機構中醫護人員數量少、學歷低，護理人員年齡大、技能差的現象很普遍。民辦養老機構中醫護人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護工比重僅為7%，絕大部分護理人員年齡在四五十歲以上。

     護理人員的缺乏和護理質量的低下已經是制約中國高端養老業發展的一大瓶頸，這個問題顯然不是保險企業和房地產商依靠自身的力量能夠解決的。

     高端過剩低端缺乏

     也許正是由于養老地產的前景不明，投身這個領域的商家以“理想”來為自己打氣。宋衛平的綠城烏鎮雅園就曾被形容為“理想主義”在養老事業勇往直前的典型。一些業內人士也對開發商提出善意的提醒，做老齡產業要有愛心，不能總想著賺大錢。這聽起來不像“在商言商”，但反映出了中國的現實——中國超過99%的老年人是沒有太多的支付能力的。

     養老地產面臨的局面是“有錢的人還沒老，老了的人卻沒錢”，養老社區普遍將自己的目標人群定位為“高知、高干、高管”人群。然而，先富起來的人畢竟是少數，如何找到消費能力與高收費相匹配的客戶是銷售養老地產首先要解決的問題。

     北京周邊的養老地產基本上都是打“高檔牌”，每年養老費用在10萬以上，此外還要繳納數量不等的入門費。

     這個水平顯然不是一般老年人能夠支付的。

     我國2億老年人口是以中低收入的勞動者為主的社會群體，其中，有1億老人生活在農村，城鎮職工中約有5000萬領取月均2000元養老金的退休人員、1000多萬領取月均4000元養老金的機關事業單位的退休人員。對于這些人的養老問題只能由非營利組織來解決。

     清華大學就業與社會保障研究中心主任楊燕綏表示，中國需要大力發展養老服務社會組織，要向養老服務提供者和購買者讓利，才有更多的老年人買得起服務。

     她認為，當前民辦養老中高端機構已經出現過剩的苗頭，而中低端的卻供給嚴重不足，政府需要在引導民間資本進入中低端養老機構方面做出更多的政策指引。

     勇先創景旅游規劃中心指出，從需求上看，傳統養老地產業態已不能滿足現代人日益增長的養老需求，現代人普遍期待更高檔次、更高品質養老地產的出現，從“養老”到“養生”，在制定差異化養老服務產品的基礎上應配以制定個性化、精細化、專業化的照料及營養顧問服務，這樣可適應不同類型老年人的需求，創造出完善、有活力的生活方式和養老方式，打造更加完備的服務“軟件”，提升整個項目的價值，從賺快錢到賺慢錢到長期收益。