8月16日晚，青奧會在南京開幕，大量的人口涌向了江蘇，旅游地產再次被提上了日程。就蘇州而言，它有別于三亞、珠海等一些旅游地產起步較早的城市，但隨著城市房地產開發重心逐漸轉移，房地產市場進入新一輪的整合過渡，大量的傳統房地產資金開始開辟新的領域，這其中就包括旅游地產的開發。

     蘇州是長江沿岸經濟最發達的城市之一，又毗鄰太湖，素有“東方威尼斯”之稱，經濟與位置“雙劍合璧”，旅游地產發展也正以迅雷不及掩耳的速度躥升。

     現狀與需求不符旅游價值是關鍵

     據統計，目前萬科、中信、首創、海航、珠海地產等60多家知名房企均涉足旅游地產，總投資超過8000億元。近日相關機構發布的《2014年旅游地產半年報》顯示，2014上半年，所監控的主要旅游區域整體成交面積同比小幅下降9.8%，與去年下半年相比下降23.5%;成交均價同比小幅上漲4.8%，環比微跌0.6%。其中，華東區域旅游地產受房地產下行影響同比下降26.9%。

     然而，中國旅游研究院發布的《2014年上半年旅游經濟運行分析報告》顯示，受國內經濟和節假日的影響，我國國內和出境旅游市場需求旺盛，國民旅游消費穩定增長。此外，從旅游業占GDP比重來看，美國為18%-25%，香港為10%，大陸僅為4%，旅游市場的潛力巨大。顯然，現狀和旅游地產的發展狀況是不相符合的。

     從蘇州方面來看，主要的旅游地產集中在太湖區域，產品過于集中，很有可能會出現供過于求的現象。蘇州除了太湖區域以外，可以發展的旅游地產區非常多，生態旅游與文化旅游可以并行，如木瀆古鎮、陽澄湖等都是旅游地產的理想發源地。

     此外，據觀察了解，大湖周邊高端度假村與住宅項目不在少數，然而周邊交通、商業、生活等配套設施卻不是很完善。開發商要想拉動旅游地產蓬勃發展，在保證住宅項目品質的同時，周邊配套也應及時跟上。

     微度假模式開啟 “微度假”市場超過3000萬人次/年

     蘇州因其發展模式與城市規劃，外來移民人口超過本地人口。上班一族壓力較大、假期少，所以長途旅游對他們來說可能性微乎其微，但“微度假”的需求卻隨著人們收入的提升在不斷膨脹。

     目前蘇州人口超過1300萬，擁有私人車輛245萬，假設擁有汽車的家庭每年短途旅游4次，沒有汽車的家庭每年平均出游1次，那么市內居民產生“微度假”市場超過3000萬人次/年。

     旅游地產未來發展趨勢度假是核心O2O推波助瀾

     在度假產品十分成熟的歐美市場，分時度假已被人們廣泛接受，這一模式并非為了解決去化危機而產生，是隨著旅游市場發展自然形成的一種消費模式。

     我國旅游地產萌芽于80年初，雖經過三十年發展，但相比歐美國家，仍然處在不成熟的階段，這種分時度假方式不適合中國國情，也不適合國內居民的消費方式。

     旅游地產新模式“旅游+地產”模式才是最具投資價值、能夠長期回報的旅游產品模式。在以投資需求為主導的房地產市場中，傳統的旅游地產模式重地產而輕旅游，這樣導致了名氣與知名度都得不到提升，從投機角度考慮，人們可能不愿出售購買或租用。無論如何旅游地產的核心都是度假，地產只能排在第二位。

     此外，隨著O2O電商平臺的不斷崛起，打通了旅游地產項目與度假旅游終端消費市場的通道，提供了旅居交換的平臺與系統，這些可以在網上實現的發展渠道也成了旅游地產未來的新方向。

     勇先創景旅游策劃中心指出，互聯網的發展與普及給旅游地產業帶來了新的變化，線上與線下相結合的模式似乎變成了一種新風潮，在未來，旅游O2O將會十分普及，線上旅游服務與線下是密不可分的，這將從技術上改變傳統酒店吸納客人的方式。