一、養老地產的商業模式

     根據相關資料的介紹，目前養老地產最主要的一些產品形態是：由于一般都是人壽保險公司推出養老地產，所以養老地產是由保險公司推出升級版的養老機構，這個升級的養老機構可以是一個高標準的養老院，然后把建造的養老地產當作是商業地產項目來進行長期經營；而另外一種方式就是由開發商推出的養老地產項目，這種養老地產項目跟保險資金推出的不同，開發商所推出的養老地產項目一般都是在自己所開發的房地產項目中推出專門針對老年人的一些房屋，比如一些無障礙的住宅，方便老年人養老作用，這種養老地產一般是以出售為目的的。

     二、養老地產的投資開發思路

     不同的養老居住形式和不同的養老地產商業模式，對應著不同的養老地產投資開發思路，包括對項目用地的選擇亦不相同。 

     目前民間資本投資養老機構有兩種登記方式：一是以“民辦非企業單位”方式登記，類似非營利機構，投資者在土地、稅收、水電煤氣等方面均享受一定優惠，但利潤只能用于福利事業，盈利部分不能進行分紅，必須繼續運用于所辦機構；二是直接在工商部門登記，作為一個企業經營，享受不到優惠。同時，結合目前的土地政策，在養老地產板塊中，針對不同形態的產品、不同的盈利模式，對應采取不同的投資開發方式。 

     1、 居家養老需求下，出售型養老住宅產品：通過招拍掛取得的土地為載體，以商品住宅開發銷售模式進行運作； 

     2、 養老社區，持有經營型養老地產：宜運用集體建設土地、工業用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地進行建設、運營，不需要改變土地性質和用途。對建成的物業持有運營，可通過收取會員費、出售使用權等形式獲得收益與回報。此部份可選擇注冊“民辦非企業單位”獨立運營，以爭取政府相關政策和社會的支持，如土地政策、稅收或金融方面的支持。彰顯企業的社會責任感，進而提升企業的社會形象與地位。 

     3、 配套型綜合商業：包括酒店、購物中心、醫院、康體娛樂中心等，則需根據社區規模、服務人群等，對商業物業租售價值的分析，對于經營和銷售價值比較高的酒店、購物中心等，宜按商品房開發模式進行運作；對于配套服務型物業，需長期持有經營不宜分割者，亦宜采用集體建設用地等成本低廉的土地進行配套建設。

     三、養老地產盈利模式

     目前養老地產的盈利模式還不是非常確定，很多開發商都有不同的看法，從目前來看，養老地產的盈利模式主要有三種，第一種就是長期持有養老地產，然后通過養老院等養老機構來實現盈利；第二種模式就是出售，比如開發商推出的養老地產，就是以出售為目的的；第三種是出售與持有相結合，這種就是把上面兩種模式結合起來來實現盈利。