一、旅游景區房地產開發的理論模式

     在廣義地產的理念下,一切土地的利用方式都可以納入到地產經營中來。無論是城市建設、各類工業園區開發還是旅游開發,都是與土地開發結合在一起的。旅游資源擁有使用價值,能夠滿足游客游憩的需要,但它們并不能產生直接的經濟效益,只有當這些資源配備合適的旅游基礎設施和服務設施,成為有機旅游綜合體,才能引來人流、物流,將生地變成旅游熟地和旺地,導致旅游區內地產增值,促進旅游區消費增長以及相關產業的發展。因此,旅游景區房地產開發的一般模式是通過環境建設將原始土地變成環境土地,通過項目和旅游服務設施的開發建設將環境土地變成人氣土地,進而將人氣土地變成增值土地,產生綜合效益并體現對旅游者和當地居民人文關懷精神。

     但是,需要強調旅游房地產應該適度開發。從目前開發狀況來看,房地產商在介入旅游房地產開發時,把旅游景區作為住宅項目的附加價值因素考慮,從而提升房子的價值和價格。但是開發商往往把旅游的附加作用表象化和擴大化,產生了開發和經營的誤區,簡單地認為只要依托旅游就能促進房地產的開發。事實證明并非所有的旅游項目都能促進房地產發展。首先,在風景名勝區范圍內開發房地產顯然是政策不允許的,在國家劃定的自然生態保護區范圍內也不能開發旅游房地產項目;其次,在城市公園旁也不宜開發房產項目,否則將面臨征地拆遷的問題,開發成本提高;第三,在那些剛剛開發或正在開發的、前景不明的旅游區附近也不宜開發房地產項目;第四,資源條件好但是城市發展滯后,缺乏必要有效市場的地區也不見得馬上就能開發旅游房地產;第五,在一般的旅游景觀地段或者低檔次、效益低下的旅游區周邊開發房地產項目,很難保證投資收益以及生活環境的高品質。

     二、旅游景區房地產開發的應用模式

     綜觀我國旅游景區的房地產開發,依據其主題和開發目的的不同,可以分為旅游景區地產開發、旅游商務地產開發、旅游度假地產開發和旅游住宅地產開發4 種基本模式。

     （一）旅游景區地產開發模式

     旅游景區房地產是指在旅游景區內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產,包括主題公園房地產開發和景點游憩房地產開發等類型。這類房地產開發關鍵要處理好保護與利用的關系,充分體現旅游活動的戶外教育、環境生態接觸和歷史文化體驗的功能。在風景名勝區和文物古跡區等對旅游資源與環境保護要求較高的景區,為了保護自然與歷史文化的真實性和完整性,要嚴格限制商業性的大規模開發,一般開發具有公益特點的旅游吸引物。必要的體驗性服務設施,也要視景觀效果和環境容量而定。

     （二）旅游商務地產開發模式

     旅游商務地產是指在旅游區或其附近開發的提供旅游服務的建筑物及商業性設施。包括住宿、餐飲、交通、會展旅游、商店、娛樂等設施以及城市游憩商業區中的接待設施等。這類房地產的發展必須有一定的游客基礎,并要做到相對集中、統一管理。其中,飯店、旅游會展設施和商業游憩區內的房地產項目往往在旅游商務地產中扮演重要的角色。在這類項目開發時,臨近規劃區的目標市場是首先被考慮的地區。

     （三）旅游度假地產開發模式

     旅游度假地產指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產。這類地產的開發要點是房產自身要有良好的環境、完善配套的設施和有特色的服務。主要的房地產開發類型有度假村(度假酒店、度假別墅等) 、度假用第2 居所、分時度假酒店等。其中,度假村(酒店) 是一種為度假旅游者提供享受各種休閑娛樂的地產形式,除傳統的銷售和經營方式外,可采用分時銷售的營銷方式,即將旅游設施一定時期內的所有權出售給旅游者,使旅游者能夠以較低的價格獲得高檔享受,同時,旅游設施經營者也通過一定的會員費回籠資金,用規模經營的方式降低成本。與許多酒店不同,分時度假酒店主要為度假和休閑類游客服務。顧客(業主) 感興趣的通常是酒店的名氣,以及吸引他們的各項服務及娛樂活動。由于平均居留時間通常超過傳統酒店,齊備的服務設施、寬敞的住宿空間和娛樂空間是必需的。此外,開發商的資質和誠信,酒店經營者管理水平的高低也是衡量酒店品質的重要尺度。

     （四）景觀住宅地產開發模式

     景觀住宅地產是指與旅游區相連接的可提供出租及購買需要的各類住宅建筑。這類住宅建筑對戶外活動和觀賞風景的特殊要求,使其與自然景色有著極為密切的關系,一般有2 種方式:一是借勢(景) 型開發,一是造勢(景) 式開發。租用和購買這類建筑考慮的主要是私密性、便利和自由,所以開發的重點就在于要有諸如花園、廣場、商店等齊全的配套設施。這類房產項目在建筑處理上應盡量采用各種手法將自然景色納入住宅環境之中。同時在規劃時應該意識到,作為身處景區的建筑,其本身也應該“為景增色”;必須尊重原有文化與自然環境,杜絕“城市化”污染;其他設施也應與建筑相結合,不能流于純粹的房產開發;另外要注意控制規模,當成片景觀住宅變成住宅小區,旅游區原有景觀結構被破壞,便會造成旅游區發展方向的錯位和旅游價值功能的喪失,影響了旅游房地產的正常發展。